Loyer impayé, que faire ?
Un loyer impayé ne se règle pas de la même façon selon qu’on agit dès le premier retard ou après plusieurs mois de silence. Voici la procédure applicable en France pour un locataire particulier, les délais légaux à chaque étape, et comment BailVertical automatise l’essentiel de cette escalade.
Avant toute démarche formelle, un contact direct (téléphone, email, courrier simple) permet souvent de comprendre la situation et de trouver une solution — un oubli, un incident ponctuel. Conservez une trace écrite de chaque échange : elle pourra servir en cas de procédure ultérieure.
Si la relance amiable reste sans effet, une lettre recommandée avec accusé de réception, précisant le montant exact dû et un délai pour régulariser, formalise la démarche et marque le début d’un dossier structuré.
C’est une obligation, pas une option : si votre locataire bénéficie de l’APL ou de l’ALS, vous devez signaler l’impayé à la CAF dans les deux mois suivant le premier loyer non réglé. La CAF peut alors proposer un plan d’apurement, voire suspendre l’aide en l’absence de démarche du bailleur.
Seul un commissaire de justice (l’ancien huissier de justice) peut délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail — un bailleur ne peut pas le faire lui-même. Le locataire dispose ensuite d’un délai légal pour régulariser sa dette :
Passé ce délai sans régularisation, le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail et, le cas échéant, obtenir l’expulsion du locataire — une procédure qui reste encadrée, notamment par la trêve hivernale : aucune expulsion ne peut être exécutée entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf relogement adapté du locataire.
La logique de départ (relance amiable, mise en demeure) reste la même, mais les délais légaux du commandement de payer diffèrent selon le type de bail — notamment un délai d’un mois pour le bail commercial — et le recouvrement passe souvent par un partenaire spécialisé plutôt que par les dispositifs propres au logement (CAF, trêve hivernale), qui ne s’appliquent pas entre professionnels.
Escalade automatique (email amiable, relance ferme, puis mise en demeure), suivi de votre assurance loyers impayés (GLI) si vous en avez déclaré une, et rappel du signalement obligatoire à la CAF si votre locataire perçoit l’APL.
Même escalade automatique dans un premier temps, puis un conseil adapté : recours à un partenaire de recouvrement de créances entre professionnels, en complément d’un commandement de payer, avec les délais légaux propres au bail commercial ou professionnel.
Contacter le locataire à l'amiable (téléphone, email, courrier simple) pour comprendre la situation et chercher une solution — un incident isolé se résout souvent sans procédure. Gardez une trace écrite de chaque échange.
Oui, si votre locataire perçoit une aide au logement (APL, ALS) : le signalement à la CAF est obligatoire dans les deux mois suivant le premier loyer impayé. La CAF peut alors mettre en place un plan d'apurement.
C'est un acte officiel, délivré exclusivement par un commissaire de justice (ex-huissier) — un bailleur ne peut pas le rédiger lui-même. Il somme le locataire de régulariser sa dette sous peine de résiliation du bail.
Cela dépend de la date du bail : deux mois pour les baux conclus avant le 27 juillet 2023, six semaines pour les baux conclus depuis cette date (la loi n'étant pas rétroactive, selon la Cour de cassation).
Non : aucune expulsion ne peut être exécutée entre le 1er novembre et le 31 mars (trêve hivernale), sauf situations exceptionnelles comme un relogement adapté du locataire.
Une GLI indemnise généralement le bailleur pour les loyers impayés (selon les plafonds et conditions du contrat), mais elle ne dispense pas d'engager les démarches prévues au contrat d'assurance ni de respecter la procédure légale.
Une alerte dès le premier retard, une escalade automatique, et les bons rappels au bon moment.
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